Alto padrão trava em SP e o patrimônio do cliente começa a pesar
Lançamentos de imóveis fora do Minha Casa Minha Vida caíram 28,2% em São Paulo. As vendas recuaram 24,3%. O estoque fora do programa cresceu 40%, chegando a R$ 50,3 bilhões. O VSO, que mede a velocidade com que os lançamentos são absorvidos pelo mercado, despencou de 11,8% para 7,3%. Cyrela, Lavvi, Eztec, Helbor e Mitre estão correndo para garantir terreno no segmento econômico. Quem construía no Itaim Bibi está migrando para Guarulhos.
O que aconteceu
Os dados são do Secovi-SP para abril de 2026 e não deixam muito espaço para narrativa otimista. Em um ano, a participação do Minha Casa Minha Vida nos lançamentos paulistanos saltou de 48% para 75%. O segmento fora do programa caiu do patamar de metade para um quarto do mercado.
As vendas seguem o mesmo caminho. Fora do MCMV: 3.016 unidades, queda de 24,3%. Dentro do MCMV: 6.572 unidades, alta de 23,3%. O estoque de imóveis fora do programa chegou a R$ 50,3 bilhões, alta de 40%. Estoque crescendo 40% é sinal de produto que não gira mais na velocidade de antes.
Os preços em São Paulo ainda sobem em termos absolutos. O metro quadrado valorizou 15,9% entre maio de 2023 e maio de 2026. Mas o ritmo está travando com clareza nos últimos 12 meses:
- Itaim Bibi: de 9,8% para 3,2%
- Pinheiros: de 5,5% para 1,8%
- Vila Mariana: de 8,6% para 0,7%
- São Paulo geral: de 5,64% para 4,23%
As grandes incorporadoras já viraram o volante. A Cyrela aumentou a participação da Vivaz (sua marca voltada para MCMV) de 10% (2023) para 29% (2025) no total de lançamentos. No primeiro trimestre de 2025, a Vivaz respondeu por R$ 1,4 bilhão em vendas contratadas, quase metade do total da companhia. A Mitre planeja lançar R$ 1 bilhão em VGV no segmento econômico em 2027, com dois terrenos já identificados.
Igor Fernandes, da AZ Quest, resumiu: “A desaceleração na média e alta renda é real. Os números deixam pouca margem para narrativa construtiva.” O CFO da Mitre, Rodrigo Cagali, classifica a entrada no MCMV como “gestão de risco”. Quando o CFO de uma incorporadora de médio e alto padrão chama a migração para MCMV de gestão de risco, o recado tá dado.
O peso do estoque
Estoque de imóvel é diferente de ação que cai 10%. A liquidez é baixa e cada unidade parada pressiona o preço dos próximos lançamentos. R$ 50,3 bilhões acumulados fora do MCMV vão aparecer nos demonstrativos das construtoras nos próximos trimestres. Os projetos novos vão precisar competir com esse estoque.
Por que isso importa pro assessor
Planejamento patrimonial que tratou imóvel em SP como “sempre valoriza” precisa ser revisitado. O ciclo de valorização acelerada dos bairros nobres paulistanos está passando por uma virada. Não é colapso. Mas não é mais o mesmo ritmo.
Quem alocou cliente em CRI de incorporadora de médio e alto padrão precisa olhar o estoque das empresas por trás do papel. Construtoras com estoque crescendo 40% e VSO caindo têm fluxo de caixa diferente de quando o produto girava em 60 dias.
A pergunta prática para a próxima reunião de planejamento: quanto do patrimônio do cliente está em imóvel de alto padrão em São Paulo? Qual a liquidez real desse ativo se ele precisar de caixa em 18 meses? Tem ação de construtora na carteira? O case mudou.
Minha leitura
O imóvel paulistano valorizou acima do CDI por anos seguidos. Isso criou uma geração de assessores que virou gato gordo nesse ativo, nunca precisando ter a conversa difícil sobre concentração de patrimônio em real estate. Parece que essa conversa está chegando agora.
Isso sinaliza um momento de revisão, não de pânico. Mas quem tem cliente com metade ou mais do patrimônio em imóvel de alto padrão em SP vale antecipar essa conversa antes que o número apareça no extrato de aluguel caindo ou na dificuldade de vender.
Fonte: NeoFeed
