R$ 1,2 bi em 13 dias: o FII que parece CDB e o risco que o cliente não vê
A JiveMauá captou R$ 1,2 bilhão em 13 dias para o fundo logístico MCLO11 no fim de 2024. A cota sênior rendia IPCA + 9%. Com isenção de IR. Num ambiente em que o Tesouro IPCA cobra 15% de imposto na saída e o CDB paga CDI bruto antes do leão.
Não é coincidência. É sinal de uma mudança de produto no mercado de FIIs que o assessor precisa entender antes de alocar.
O que aconteceu
Em dezembro de 2022, a CVM publicou a Resolução 175, que permitiu a um mesmo fundo emitir diferentes classes de cotas. As disposições entraram em vigor em abril de 2024 e o mercado respondeu rápido.
Em 2025, 37% das 45 operações mais relevantes registradas na CVM foram de fundos com múltiplas classes de cotas. Incluindo feeders de fundos multiclasses, esse percentual sobe para 47%. Das 428 operações de FIIs registradas no ano, quase metade já trabalhava nessa estrutura.
O funcionamento: o fundo emite duas classes. A cota sênior tem prioridade máxima nos recebimentos, rende entre IPCA + 8% e IPCA + 9,5%, tem prazo de 5 a 7 anos e está protegida pela cota subordinada. A cota subordinada absorve as inadimplências, tem mais risco e, em compensação, maior remuneração. É o mesmo desenho do FIDC, adaptado para FII com isenção de IR nos dividendos.
Além da JiveMauá, o Pátria Investimentos captou R$ 1 bilhão na cota sênior de um fundo focado em financiamento a empresas, com AuC imobiliário de R$ 38 bilhões. A Tivio Capital, com R$ 4,03 bilhões em mandatos imobiliários, captou R$ 400 milhões em fundo multiclasse voltado a investir em outros FIIs, também com cota sênior a IPCA + 9%.
A lógica do mercado foi expressa por Rodrigo Abbud, sócio do Pátria: “O investidor está buscando previsibilidade e estabilidade na distribuição de rendimentos neste momento. Ele se dispõe a abrir mão do upside para não ter o downside num momento desses. Me paga a inflação mais 8% e 9,5%, faixa em que essas operações estão saindo. É quase uma renda fixa.”
O “quase” que o gestor não escondeu
Quase. Não é. E o alerta veio de dentro: Martim Fass, gestor da Daycoval Asset, foi direto: “Se tudo der certo, fica com cara de renda fixa. Se der errado, pode trazer um prejuízo para o qual muita gente não está atenta.”
O risco está no portfólio. FIIs multiclasses não têm o mesmo arcabouço de proteção dos FIDCs. Se o fundo tiver poucos ativos, uma inadimplência concentrada pode estressar a estrutura mesmo com 20% de subordinação. Quem comprou “quase renda fixa” pode acordar com uma explicação complicada.
Pedro Ferronato, sócio da Paladin, resume a percepção que dominou o mercado: “Essa estrutura se popularizou porque você marca na carteira do cliente de forma linear. Isso se popularizou para quem não gosta do ‘rock and roll’ da cota única, que fica indo e voltando.” E um profissional do setor, sem se identificar, colocou o risco em palavras: “O investidor acaba não se atentando ao nível de crédito, ao prazo, à duração. Ele está comprando ali a tese de que 20% de subordinação aguentam qualquer desaforo.”
Por que isso importa pro assessor
Se você tem cliente com FII convencional na carteira, o terreno está mudando. A classe de produto está se transformando: o que era participação em tijolo com upside de valorização virou, em muitos fundos novos, uma estrutura de crédito imobiliário com prazo determinado.
O cliente que receber uma oferta de cota sênior a IPCA + 9% com isenção de IR vai comparar com o Tesouro IPCA líquido e achar que fechou a conta. Você precisa entender a diferença antes dele, não depois. O risco aqui não é de oscilação de preço de mercado, como no FII convencional: é de crédito dos ativos dentro do portfólio. Se a carteira de imóveis ou recebíveis do fundo tiver problema, a cota sênior absorve, mesmo com toda a subordinação prometida.
Com o IFIX acumulando 17,93% nos 12 meses até 17 de abril e o ciclo de juros em discussão, a janela de captação nesses produtos pode fechar na hora que o mercado virar. Quem alocar sem entender a estrutura vai estar trocando pneu com o carro andando: explicando o produto depois que o cliente já está dentro e o crédito ficou estressado.
Minha leitura
Esse produto faz sentido para um perfil específico: cliente que quer isenção de IR, não quer o sobe-e-desce da cota convencional e topa travar o dinheiro por 5 a 7 anos. Para esse perfil, IPCA + 9% sem imposto é um bom negócio. O problema aparece quando o produto é apresentado como “praticamente renda fixa” e o assessor não leu o prospecto.
Antes de alocar, as perguntas que importam: quais os ativos do portfólio? Qual o nível de concentração? Quem é a subordinada e qual o colchão real? Um fundo com 3 imóveis e 20% de subordinação é diferente de um fundo com carteira diversificada.
O jogo aqui é esse: produto novo com estrutura que muita gente ainda não entende, sendo distribuído num contexto em que o assessor precisa justificar FII em ambiente de juro alto. Quem entender a mecânica vai usar bem. Quem não entender vai ter uma conversa difícil com o cliente daqui a três anos.
Fonte: NeoFeed
